Как добиться ремонта крыши от управляющей компании

Оглавление

1. Кто должен ремонтировать крышу многоквартирного дома
2. Какой ремонт крыши должна выполнять управляющая компания
3. Что делать, если крыша протекает прямо сейчас
4. Как правильно зафиксировать проблему
5. Как подать заявку в управляющую компанию
6. Образец заявления на ремонт крыши
7. Как добиться осмотра крыши и составления акта
8. Текущий или капитальный ремонт крыши
9. Что делать, если управляющая компания отказывается ремонтировать крышу
10. Как пожаловаться в жилищную инспекцию
11. Когда обращаться в прокуратуру
12. Можно ли обратиться в суд
13. Как взыскать ущерб от протечки крыши
14. Какие ошибки мешают добиться ремонта
15. Пошаговый алгоритм действий
16. Заключение

Кто должен ремонтировать крышу многоквартирного дома

Крыша многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников помещений. Поэтому отдельный собственник квартиры обычно не должен самостоятельно организовывать ремонт общей кровли за собственные средства.

Если домом управляет управляющая организация, она отвечает за выполнение работ и оказание услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества. Это прямо следует из статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Правила содержания общего имущества также предусматривают, что крыша входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Минимальный перечень работ включает мероприятия, необходимые для надлежащего содержания конструкций здания, в том числе элементов крыши.

Следовательно, если кровля имеет повреждения, протечки или другие дефекты, которые нарушают нормальное состояние общего имущества, собственник вправе обратиться в организацию, управляющую домом, с требованием принять необходимые меры.

При этом конкретный перечень обязанностей управляющей компании определяется не только законодательством, но и договором управления многоквартирным домом.

Какой ремонт крыши должна выполнять управляющая компания

Важно различать содержание общего имущества, текущий ремонт и капитальный ремонт.

Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в пределах своих обязательств. Правительство РФ устанавливает минимальный перечень соответствующих работ.

Не каждую проблему с крышей можно решить одной небольшой заплатой. Если повреждения связаны с общим техническим состоянием кровли, управляющая организация должна определить причину проблемы и необходимые мероприятия.

Что делать, если крыша протекает прямо сейчас

Если во время дождя или таяния снега вода начала поступать в квартиру, действовать нужно сразу. Не следует ждать окончания сезона или очередного планового осмотра.

Первым делом необходимо сообщить о проблеме в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации.

Аварийно-диспетчерская служба должна круглосуточно принимать и регистрировать заявки, связанные в том числе с содержанием общего имущества и устранением неисправностей. При регистрации заявки собственнику должны сообщить её регистрационный номер и сведения о предусмотренных сроках исполнения.

По действующим правилам ответ на телефонный звонок в АДС должен быть обеспечен в течение не более пяти минут. Если ответ не предоставлен, должны быть предусмотрены альтернативные способы взаимодействия.

При звонке нужно чётко сообщить:

• адрес дома;
• номер квартиры;
• что происходит;
• где именно появилась вода;
• есть ли повреждение потолка или стен;
• угрожает ли вода электропроводке;
• есть ли риск дальнейшего повреждения имущества.

Обязательно попросите назвать номер заявки и зафиксируйте дату и время обращения.

Как правильно зафиксировать проблему

Одного телефонного звонка может оказаться недостаточно. Если управляющая компания впоследствии заявит, что протечки не было, доказать обратное будет сложнее.

Поэтому необходимо собрать доказательства.

Сделайте фотографии

Сфотографируйте пятна на потолке, следы воды, повреждённую отделку, вздутие краски, мокрые участки стен и другие последствия.

Снимите видео

Если вода действительно поступает в квартиру, желательно снять короткое видео, на котором виден процесс протечки.

Сохраните документы

Не выбрасывайте документы, подтверждающие расходы на устранение последствий аварии. Это могут быть чеки на материалы, услуги специалистов и другие затраты.

Зафиксируйте дату

Запишите дату и время обнаружения протечки, а также даты всех обращений в управляющую компанию.

Если проблема возникает регулярно, полезно вести отдельную таблицу обращений.

Как подать заявку в управляющую компанию

Если проблема не устранена после аварийного обращения, следует направить письменное заявление.

Лучше подготовить заявление в двух экземплярах. Один передаётся управляющей организации, а на втором необходимо получить отметку о принятии с датой и входящим номером.

Если заявление направляется другим способом, необходимо сохранить подтверждение его отправки и получения.

В заявлении следует указать:

• название управляющей организации;
• адрес многоквартирного дома;
• номер квартиры;
• описание неисправности;
• дату обнаружения проблемы;
• последствия протечки;
• информацию о предыдущих обращениях;
• требование провести обследование;
• требование устранить выявленные повреждения;
• просьбу предоставить информацию о результатах рассмотрения обращения.

Полезно приложить фотографии и указать номера ранее зарегистрированных заявок.

Образец заявления на ремонт крыши

Заявление можно составить в свободной форме, но желательно сделать его максимально конкретным.

Пример:

«В квартире по адресу: ________ регулярно возникает протечка кровли. В результате протечки происходит намокание потолка и стен, повреждается внутренняя отделка помещения.

О проблеме ранее сообщалось в аварийно-диспетчерскую службу: заявка №____ от ________.

Прошу организовать обследование кровли и помещения, установить причину протечки, составить соответствующий акт и выполнить необходимые работы по устранению неисправности.

Также прошу сообщить о результатах рассмотрения обращения, перечне запланированных работ и сроках их выполнения.

Приложение: фотографии повреждений на ___ листах».

Если в результате протечки повреждено имущество, это также следует указать в заявлении.

Как добиться осмотра крыши и составления акта

Сам факт обращения ещё не означает, что причина протечки установлена. Поэтому важно добиться обследования.

Представители управляющей организации должны определить характер повреждения и необходимые мероприятия.

Если вода попадает в квартиру, попросите составить акт осмотра. В документе желательно отразить:

• дату и время осмотра;
• адрес;
• номер квартиры;
• описание повреждений;
• предполагаемую причину;
• площадь повреждённых участков;
• наличие повреждений имущества;
• необходимые работы.

Перед подписанием акта внимательно прочитайте его содержание. Если какие-либо обстоятельства отражены неправильно или не отражены вообще, следует указать на это.

Фотографии повреждений желательно хранить независимо от того, насколько подробно составлен акт.

Текущий или капитальный ремонт крыши

Одна из причин споров между собственниками и управляющими организациями заключается в разграничении текущего содержания, текущего ремонта и капитального ремонта.

Капитальный ремонт общего имущества регулируется отдельными нормами жилищного законодательства. В статье 166 ЖК РФ ремонт крыши прямо указан среди работ по капитальному ремонту общего имущества.

Однако это не означает, что при любой протечке управляющая организация может просто заявить: «Это капитальный ремонт, ждите своей очереди».

Сначала необходимо установить характер неисправности и определить, какие работы требуются для её устранения.

Если управляющая компания считает, что необходим именно капитальный ремонт, попросите предоставить соответствующее техническое обоснование и информацию о порядке включения работ в программу капитального ремонта.

Статья 166 ЖК РФ относит ремонт крыши к капитальному ремонту общего имущества.

Что делать, если управляющая компания отказывается ремонтировать крышу

Если после обращения управляющая компания не выполняет необходимые работы, переходите к следующему уровню.

Первый шаг — направить письменную претензию руководителю управляющей организации.

В ней необходимо указать:

• когда была обнаружена проблема;
• когда подавались предыдущие заявки;
• номера заявок;
• какие повреждения возникли;
• какие меры управляющая компания уже предпринимала;
• что именно не выполнено;
• какие работы вы требуете выполнить.

Если проблема касается нескольких квартир, полезно обратиться коллективно. Несколько письменных обращений от собственников позволяют более полно зафиксировать масштаб проблемы.

Как пожаловаться в жилищную инспекцию

Если управляющая организация не реагирует на обращения, собственник может обратиться в орган государственного жилищного надзора соответствующего региона.

К жалобе желательно приложить:

• копию заявления в управляющую компанию;
• фотографии протечки;
• акт обследования, если он имеется;
• ответ управляющей организации;
• номера аварийных заявок;
• другие документы, подтверждающие проблему.

В жалобе следует описывать конкретные обстоятельства, а не ограничиваться фразой «управляющая компания ничего не делает».

Например, лучше написать: «15 сентября была обнаружена протечка кровли. В аварийно-диспетчерскую службу направлена заявка №___, однако повреждение не устранено. 18 сентября направлено письменное заявление, ответа не получено».

Так контролирующему органу проще проверить соблюдение управляющей организацией своих обязанностей.

Когда обращаться в прокуратуру

Прокуратура не является обычной заменой управляющей организации или жилищной инспекции. Поэтому при обычном споре о ремонте крыши разумно сначала использовать профильные механизмы контроля.

Обращение в прокуратуру может рассматриваться, если имеются обстоятельства, требующие прокурорской проверки, а обращения в компетентные органы не привели к разрешению проблемы или имеются основания полагать, что нарушаются права граждан.

При этом в обращении следует указывать конкретные факты и прикладывать имеющиеся документы.

Можно ли обратиться в суд

Да, при наличии оснований собственник может защищать свои права в судебном порядке.

В зависимости от обстоятельств требования могут быть связаны с обязанностью выполнить необходимые работы, возмещением причинённого ущерба и другими требованиями.

Для суда особенно важны доказательства:

• факт существования проблемы;
• принадлежность крыши к общему имуществу;
• обращения собственника;
• бездействие или ненадлежащее выполнение обязанностей;
• причинённый ущерб;
• размер расходов или убытков.

Поэтому начинать собирать документы нужно не перед подачей иска, а сразу после обнаружения проблемы.

Как взыскать ущерб от протечки крыши

Если из-за неисправной кровли повреждены потолок, стены, мебель, техника или другое имущество, необходимо отдельно зафиксировать последствия.

Не следует сразу делать дорогостоящий ремонт и выбрасывать повреждённые вещи, если их состояние может иметь значение для подтверждения размера ущерба.

Полезно собрать:

• фотографии и видео;
• акт осмотра;
• смету восстановительных работ;
• чеки на материалы;
• договоры с ремонтными организациями;
• документы на повреждённое имущество;
• переписку с управляющей компанией.

При значительном ущербе может потребоваться независимая оценка стоимости восстановительного ремонта или повреждённого имущества.

Если спор доходит до суда, собранные документы позволяют обосновать не только сам факт протечки, но и размер заявленных требований.

Какие ошибки мешают добиться ремонта

Только устные обращения

Телефонная заявка важна, особенно при аварийной ситуации, но для дальнейшего спора желательно иметь письменные обращения и подтверждения их получения.

Отсутствие номера заявки

После обращения в АДС попросите сообщить регистрационный номер. Это позволит ссылаться на конкретную заявку.

Нет фотографий

Визуальная фиксация помогает подтвердить состояние квартиры и динамику повреждений.

Собственник самостоятельно ремонтирует крышу

Не следует самостоятельно выходить на крышу многоквартирного дома и выполнять опасные работы. Кроме того, такой ремонт может затруднить последующее установление причины повреждения.

Не составлен акт

Если управляющая организация отрицает наличие повреждений, отсутствие акта значительно усложняет дальнейшее доказывание.

Слишком общая жалоба

Фраза «сделайте крышу» менее эффективна, чем конкретное описание протечки, даты обращений, повреждений и требуемых действий.

Ожидание бесконечного ремонта

Если после нескольких обращений проблема сохраняется, необходимо переходить к следующему уровню защиты прав, а не ограничиваться повторными звонками диспетчеру.

Пошаговый алгоритм действий

Главный принцип — не ограничиваться одним звонком. Чем серьёзнее проблема и чем дольше она не устраняется, тем важнее иметь последовательную документальную историю: обнаружение дефекта → заявка → акт → письменное обращение → претензия → обращение в контролирующий орган → судебная защита при необходимости.

Заключение

Крыша многоквартирного дома относится к общему имуществу, а управляющая организация при соответствующем способе управления несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в пределах установленных обязанностей.

Если крыша протекает, начинать следует с обращения в аварийно-диспетчерскую службу и фиксации заявки. Затем необходимо зафиксировать повреждения, добиться обследования и составления акта и направить письменное заявление в управляющую организацию.

Если проблема не решается, собственник может использовать следующие механизмы: письменная претензия, обращение в государственный жилищный надзор, а при наличии оснований — прокурорская и судебная защита.

Особое внимание следует уделять различию между текущими работами по содержанию и ремонту и капитальным ремонтом. Если управляющая компания утверждает, что ремонт кровли относится исключительно к капитальному ремонту, стоит попросить обосновать такую позицию и определить, какие именно работы необходимы для устранения конкретной неисправности.

Самый эффективный способ добиться результата — не просто требовать «починить крышу», а последовательно фиксировать проблему, регистрировать обращения, получать документы и использовать предусмотренные законом способы контроля.

Вернуться к оглавлению